转一个我同学的文章吧。我觉得他写得比较全面。

法眼看“链家事件”

2016-02-24 吴华彦律师  “星瀚微法苑”

昨夜，自上海新闻综合频道新闻透视栏目播出关于“链家——做房产中介，还是推销高利贷”的新闻节目后，老吴的微信朋友圈被该新闻以及相关评论纷纷刷频，各方业内人士纷纷发问，链家到底做错了吗？错在哪里？老吴从事房地产业务法律研究多年，就该新闻中涉及的部分法律问题，提供如下个人观点，仅供参考，不喜勿喷。

1抵押房产是否可以销售？
根据物权法的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有处分的权利。因此，房地产权利人出售有抵押的房地产并不违反法律规定，当然实务中作为抵押权人的往往是与房地产权利人存在债权债务关系的债权人，因此在房地产权利人无法清偿债务的情况下，房地产交易中心的抵押登记是无法注销的，交易过户也将受到阻碍。

消费者投诉的“按揭”与“抵押”的不同以及中介的虚假陈述真的存在吗？
其实不是，抵押是法律用语，而按揭是生活用语。生活中所指的按揭通常一般人认知为银行的贷款，这是正常购房贷款都会发生的，消费者认为交易尚属安全，而生活中消费者认知的抵押通常是民间借贷的代名词，这样的抵押往往被消费者认为是资信不良的表现。贴上了这样不同的“按揭”和“抵押”标签，消费者对于购房的判断自然可能产生不同。但这并不意味着法律意义上房地产权利人出售房屋的权利限制。而中介机构以此房屋居间中介，并无不当。

2中介服务的签约前尽职调查责任为何？
这是媒体报道中争议比较大的内容之一。对于房地产存在抵押，包括银行金融借款担保抵押、民间借贷担保抵押等他项权利信息，房屋、土地以及其他备案信息，房地产交易中心公示的房地产产权登记信息中均可以查询到。
中介机构有义务向购房者提供房屋在登记机构中所显示的完整的信息情况，这应当属于中介机构的房地产法律属性的尽职调查。
此外，对于房屋的现状，作为专业从事房地产中介业务的机构，应当从其专业角度对于房屋的实际使用现状进行核实、查验，并如实向购房者披露房屋实际使用状况，这应当属于中介机构的房地产物理属性的尽职调查。
另外，对于中介机构无力调查的内容，如房屋使用费用的结算情况（水、电、煤等），户口迁移，卖方上手购入房屋时的基本信息等应及时向卖方询问，向买方披露及提示。如此，以中介机构的角色以及身份而言，应当可以认为其已在专业领域范围内穷尽其尽职调查的能力，向买方进行了信息披露及提示。
还需说明的是，尽职调查以及披露的时间也很重要，因交易前往往存在定金交付的环节，因此中介机构的信息披露应当前置于交易双方签订居间协议、交付定金之前，而尽职调查的次数可以至少包括签订居间协议、签订买卖合同时的两次。此次媒体曝光事件中，中介机构是否进行了房地产交易中心公示的房地产产权登记信息调查并及时向买方进行披露，是中介是否存在过错的核心价值判断。

3房屋被司法查封中介是否有责任？
房屋被法院查封的时间是判断的重点：
如果查封发生在签订买卖合同之前的，中介机构完全可以通过产权登记信息调查获取相关信息，避免定金交付可能产生的法律风险。
如查封发生在签订买卖合同时，因上海市房地产二手房销售的操作流程以及风险控制规范，二手房网上备案系统是无法完成买卖合同的生成的，买卖合同自然无法签订。
如查封发生在交易过程中，则中介机构本身是无法判断交易是否存在安全隐患的，其也没有能力调查出卖方是否存在潜在的违约风险或隐性债务纠纷。
因此，如签订买卖合同后，在房地产交易操作过程中房屋被查封的，买方要求中介公司承担居间法律责任，显然过于苛责了。

4中介公司是否可以提供金融服务？
随着这几年互联网金融的方兴未艾，中介行业也早已卷入了金融大潮中无法独善其身，如何寻找新的盈利模式成为了各中介探索的重点。二手房交易中存在的房款支付与抵押债务清偿金额、期限的不匹配导致交易无法顺畅进行造成了大量的现实需求，而金融产品依托中介渠道销售也是客观优势，似乎房产中介与金融服务的关联性成为了一种必然。
其实早在2000年时，随着上海房地产市场的复苏，已经存在一些中介机构通过垫资方式解决房款支付与贷款清偿的问题了，只是收取垫资费用相对较低而已。从客观上讲，该类金融产品为了促成交易而提供的增值服务，对于交易本身是有积极意义的。
核心问题是，中介机构提供相应的垫资服务属于金融服务范畴，其登记备案的经营范围中是否包含该项内容，是否经过金融审批机构的许可及备案登记，是中介机构是否存在违反经营的重要判断依据。如果没有该类资质的，提供金融服务，无论目的为何，均触犯相关法律规定，应当受到惩处。

5何为高利贷
2015年公布施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条已经明确规定，“借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。”抛开中介机构是否具备经营金融产品的资质问题，仅就月利率1.6%来推算，其利率水平并未超过最高院规定的24%的上限，自然不属于违反法律规定，在此前提下基于买方自由意志作出的借款法律行为，应当承担约定还款的法律责任，并不存在高利贷违法的行为。当然，因中介机构无金融服务经营范围，违法经营产生的市场监督管理行政处罚，没收违法所得等处罚方式，均与高利贷本身并无任何关联。

6购房者父母为链家借款提供担保是否过分
基于中介机构同时存在居间身份与贷款人（出借人）身份相竞合的情形，从贷款人的身份来看，其为保障其债权得以实现，在房地产上设定抵押进行债权担保，在需要注销抵押的情况下为保证其普通债权得以安全受偿，提出其他的增信措施，如其他房屋抵押担保，个人保证等，并无不当。只是舆论、媒体以中介机构居间方身份去评价贷款人保护债权的方式，自然看到了不一样的颜色。
 作者按

我们需要深刻反省的，不是中介操作的问题，而是我们二手房交易的流程。以现有交易模式，买方支付首付款予卖方，无论是否用于归还卖方抵押贷款，该房款的资金风险始终存在，同时卖方在交易过户时未能收到全额房款而丧失了房屋所有权，也使自己的合同债权履行处于不确定状态。
对于这样的交易风险，我们除了“碰运气”、“看人品”之外，能否像台湾等地采用“履约保证、资金监管”模式来完成交易呢？虽然现有交易中心等一些具备资金监管资质的公司可以提供相应资金监管、有条件注销抵押等服务，但都非二手房交易流程强制性规定，导致交易双方站在自身角度以及交易习惯立场去处理，而忽略了交易风险控制。
作者衷心希望，二手房交易流程可以尽快推行“履约保证、资金监管”的交易模式，交易资金予以托管，抵押有条件注销，以此管控交易安全和资金风险。毕竟，房屋已经成为了百姓生活中最重要的家庭财富，谁也输不起。

从网上的资料来看，整个事件涉及到了以下几个方面：

第一，中介隐藏房屋信息。

首先是将抵押说成按揭贷款。“在签订合同前，链家中介人员告知该房屋名下有按揭贷款，但卖家信用良好，房主的丈夫名下有多家公司，卖房的目的是出于置换需求，且黄先生首付可达七成280万元，不会影响房屋交易过户。订合同支付定金后才被告知，所谓按揭贷款，竟然是总价340万元的抵押，其中一笔是100万元的个人抵押，另一笔是高达240万元的银行抵押。”

其次，隐瞒房主真实经济状况，甚至称其经济状况良好。而现实情况是该房屋的房主经营失败欠银行1.5亿元信用贷款，房子已分别于2015年11月2日、11月12日、12月10日被3家法院诉讼查封。

第二，中介涉嫌放贷违规。“链家中介人员提出可以提供借款，并与黄先生签订三方协议，垫资110万元让房屋交易继续。”链家公司相关负责人解释这是公司推出的金融产品，但协议规定了1.6%的月利率，堪比高利贷。