首付贷与次贷一样，都是危机的苗。先看首付贷的模式：购房=首付（自有资金+借贷资金1）+按揭（借贷资金2）。再来对比一般的贷款模式：购房=首付（自有资金）+按揭（借贷资金）。发现多出了一个借贷资金1，这里的借贷资金1来源于机构或不确定性的个人，变成了金融业务。这就导致首付贷的购房者面临的压力是双重的，除银行贷款外，还需在较短年限内归还首付贷的本息（目前国内首付贷期限一般不超5年）。房价一旦下跌，购房者断供可能性大增，甚至引发金融风险。

会啊，首付贷在普通按揭购房杠杆的基础上，再加了一层杠杆。监管层已经注意到了，认为首付贷存在较大风险，网上也有将首付贷和次贷做对比的图。如下：

从前面那位朋友的回答来看，首付贷和次贷确实有很多相似之处。我再copy一次那张表格：

简单打个比方，其实，首付贷就像是在赌场里，你认为自己接下来就一定能赢，但手里没有钱。这时候，赌场里溜达的人走过来，借给你一笔高利贷。让你放手去玩。

一切都是建立在“我会赢”的基础上。如果回到房价这里，那就是“房价会涨”的预期下的。

次贷危机发生的导火索就是“房价下跌”。如果看过《大空头》，无论是书还是电影，就可以知道。当初看空的人其实是做过非常详尽的调查的。他们发现，一个舞女可以拥有5套房子，而美国到处都是空置的房子。所以他们看空次贷。

在房价这件事情上，这是一个简单的供需问题。供大于求的时候，价格就会下跌；需求大于供给的时候，价格就会上涨。这个需求并不是指简单的刚需——也就是需要房子来居住的人，而是指是否有购买意愿而且能够负担的人。次贷的产生，是希望刺激需求，然而实际上产生的是刺激了供给。于是，在很短的时间里迅速造成了供大于求的市场状况。房价自然会下降。

然而，次贷危机的扩大并不仅仅是房价下降，利率调整，导致人们还不起房贷所以违约，造成银行坏账。而是因为银行把次贷证券化，让人们来赌谁会还钱谁不会还钱。最终，将影响波及到每一个行业、每一个人……

这相当于高利贷将借给你和更多人的借据合在一起，搅合搅合，卖给更多的人。每个人各自花钱买一堆，分享利息所得，但也承担你们这些赌棍很可能输光没钱还的风险。而对于放高利贷的人来说，他已经将本金和部分利息拿到手了。

这样一次一次，一轮一轮，越来越多的人，参与到了你的赌局中来，你一个人的赌局也就变成了所有人的赌局。

这才是次贷危机最终席卷全球的原因。

当然次贷危机中，银行（包括商业银行和投资银行）甚至很多企业、基金等等还不仅做了这件事情。他们不仅参与卖出借据，同时也买进借据。而由于借据的价值事实上是大家猜测的，银行将其视为资产——也就是，只要没有交易，就没有及时行情。这导致银行一直将借据当时的估价作为稳定的估价，也就是银行买进的那一堆借据的估价是不变的。当违约大批发生的时候，人们开始惶恐，交易开始的时候，银行重新估值借据希望将它们放入交易的时候，价格早就不是当初买进时候的价格了。

而且一旦购房者违约，商业银行收回房子时，价格已经下跌，房子的价值大幅缩水。所以银行是最先受到波及的……

说远了。说回首付贷。从放款者的角度来看，它与次贷的对象，都是高风险人群（不够银行首付款和信用较差都是属于违约可能性高的）的人群。但在利息的评估上，次贷是浮动利率，首付贷是固定利率。同时，次贷发放的年限较长，风险更高；首付贷发放的年限较短，风险相对较低。次贷是由金融机构直接发出开发商并未对它直接担保，而首付贷事实上是有开发商担保的银行贷款。

他们的基础都是：1、预期房价会继续上涨；2、预期市场需求足够支持房价的上涨。

但首付贷从目前来看，并未证券化，也就是直接间接参与赌局的只有借款者、开发商和放款的商业银行。所以一旦发生违约，波及面不会像次贷那么广泛。

从借款者的角度来看，原本无法付出首付的人可以购房。但这部分人目前只能在购买一手房的时候申请首付贷。如果从上海目前的区分普通住宅、非普通住宅的标准来看，也就是，内环450万，中环310万，外环230万，按首付三成算，150万、93万、69万。剩下的正常住房贷款为：300万、217万、161万。按照30年商业贷款来计算的话，利息基本相当于正常住房贷款同等数额，这意味着借款者未来30年需要归还银行约：600万、434万、232万。

其实，简单从基本的常识来看的话，如果无法负担这3成的首付款，剩下的7成贷款及利息，同样也会成为借款者的负担。

更何况，同样以上海为例，中环及外环甚至外环外，目前的新房是以大面积房型为主。其中，我没有做过统计，但至少有一半是非普通住宅。内环的话，就全部是非普通住宅了。连首付都需要贷款的人群，能承担这么高的贷款及利息吗？我不认为能。

况且，相当于正常的房贷来说，首付贷是属于短期贷款。那么在2、3年里，首付贷给还款者的压力事实上是非常巨大的。

再来分析一下目前在购买房子的人群。据我观察（并未有确切的数据证明）：购房者中以改善型也就是置换型为主，另外一部分是投资型。置换型倾向于购买大面积房子自住，投资型倾向于购买小面积房子出租等待未来增值。首次购房者所占比例应该不多。

这意味着，首次购房者的需求，也就是所谓的刚需中很重要的一部分，并未真正释放。如果房价继续上涨，事实上是进一步压制这部分需求。他们的选择只能是租房。但如今租售比事实上是一个非常不合理的状态。以租金价格最高的上海市内环为例，如果现在新购入一间内环的40-50平米的房子，也就是300-500万之间，每个月需要还银行贷款的数字约为11000-15000，但房子的租金只能在4000-6000之间。

这对于购房者来说，短期内靠租金抵贷款是不可能实现的。投资者只能依赖未来房价的大幅上涨。但如果首次购房者的需求继续被压制，房价的大幅上涨是不可能发生的——首次购房者无力承担房价继续大幅上涨的这个压力。也就是没有人来做最后的接盘侠。

无论购房者的收入（我的意思是指平均收入）到底是否大幅上涨。这是一个很简单的经济学原理，一旦平均收入上涨，消费能力上涨，消费水平也随之上涨，房价还会继续上涨。一旦收入水平上涨幅度远远超过房价上涨幅度，那么房价就会下跌。随之，收入水平也会下跌……还是那个供需关系的原理。

我好像又扯远了。

好吧，据说，首付贷目前的比例事实上是不高的，媒体报道大概在10%左右。而且并未有更高的杠杆出现，所以出现次贷危机那么大的波及面的可能性是很低的。然而，对于银行来说，违约的风险却是非常高的。想想那些通过首付贷购买一手房的人所购买的房子的价值吧。未来5年里，无论房价会不会涨，涨到什么程度（目前的数据太少，我很难估计出这个涨幅节点），违约发生的概率都会非常高。

如果像新闻所说的那样，贷款利息抵个税……那就是政府拿钱出来，将违约的风险降低。政府的钱是税收……大家都懂的。

但如果政府不拿钱出来降低违约风险，一旦违约发生，首先受到损失的是银行。而贷款是由商业银行发出的，而商业银行是我们存款的地方，如果政府不出面背书，银行将可能出现大量坏账；如果政府出面背书，那么仍然是税收来抵，受到波及的都将会是我们每一个人。

我认为未来租房住的比例将会大幅提高。租金也会有所提升。不过，有产者会继续是有产者，无产者继续是无产者……社会阶层的分裂距离会越来越大，社会稳定性也将下降。

总结一句：中国应该不会出现次贷危机那么大的情况，但肯定会产生大范围的影响。